土地売却の仕訳の基本を理解しよう!

土地売却時には「仕分け」という作業が発生することがあります。ただし、全ての取引に仕分けが必要なわけではなく、一般的なマイホーム売却時に「土地売却の仕分け」は不要です。しかし、事業用の土地売却時は仕分けが必要なので、理解しておく必要があるでしょう。

個人事業主や法人でも「土地の仕分け」は馴染みがない人もいると思うので、この記事では土地の仕分けとは何か?について解説し、その後に具体的な仕分け方法なども解説していきます。

土地売却の仕分けとは?

そもそも土地売却の仕分けとは、いわゆる貸借対照表や損益計算書など決算関係書類の内容になります。要は、その土地を売却したことで、その土地を所有していた個人事業主や法人の会計に、どのような影響があるのか?を記載(仕分ける)するということです。

たとえば、個人事業主や法人が、ある土地を「事業」として利用していたとします。その土地を売却した場合には「固定資産売却益(損)」という名目で計上され、利益になれば「営業外収益」や「特別利益」、損失になれば「営業外損益」や「特別損失」として計算します。

このように、土地売却の仕分けは、あくまで「事業」として土地を利用しているときに必要な作業です。当然ながら、土地付き一戸建て(マイホーム)を持っていても、その土地は収益も損失も生み出しません。そのため、一般的なマイホーム売却時に「仕分け」は不要なのです。

土地売却の仕分けをケースごとに解説

では、実際に土地売却の仕分け方法を、以下2つのケースで解説していきます。

  • 簿価よりも売却価格が高い
  • 簿価よりも売却価格が安い

ここでは、簿価1,000万円の土地を売却したという前提で話を進めます。簿価とは、「その土地を購入したときの金額」と認識ください。つまり、周辺環境や経済情勢によって変わる「時価」とは違い、簿価は基本的に変わらない価格です。

また、取引時の仲介手数料は、いずれも「売却金額×3%」にしています。なお、土地は消費されるものではないので、土地売却には消費税はかかりません。

簿価よりも売却価格が高い

まずは簿価よりも売却価格が高いケースです。仮に、土地の価格が高騰し、1,500万円で売れたとしましょう。要は、簿価よりも500万円高く売れたということです。この場合の仕分けは以下になります。

借方 貸方
現金 14,550,000 土地 10,000,000
支払手数料 450,000 固定資産売却益 5,000,000

上記のように、会計処理の基本として借方と貸方の金額は一致している必要があります。そして、借方の「土地10,000,000」が土地の簿価のことであり、「固定資産売却益5,000,000」が売却金額1,500万円から簿価である1,000万円を引いた金額です。支払手数料は仲介手数料のことで「売却金額1,500万円×3%=45万円」となります。

簿価よりも売却価格が安い

次に、前項とは逆に簿価よりも売却価格が安いケースです。たとえば、簿価1,000万円に対して700万円で売却したときの仕分けは以下になります。

借方 貸方
現金 6,700,000 土地 10,000,000
支払手数料 300,000
固定資産売却損 3,000,000

仕分けの表記としては前項と同じです。貸方に簿価である「土地10,000,000」を記載し、借方の現金と支払手数料(仲介手数料)は合計で売却価格である700万円になります。そして、損失が出ているので「固定資産売却損」として計上しているというわけです。

土地売却で建物も売却する場合の仕分け

次に、土地売却をするときは、「土地付き一戸建て」など建物がある状態で売却することもあるでしょう。その場合の仕分けについて、以下2つのケースを解説します。

  • 土地と建物のどちらも売却損益があるケース
  • 土地と建物のどちらも売却損があるケース

前提として、土地と建物はどちらも簿価1,000万円で、売主は課税業者…つまり消費税が発生する業者とします。そして、仲介手数料は前項と同様に「売却価格×3%」で、建物にかかる消費税は10%です。

土地と建物のどちらも売却損益があるケース

仮に土地が1,300万円(簿価+300万円)、建物が1,100万円(簿価+100万円)で売却した場合の仕分けは以下の通りです。

借方 貸方
現金 23,280,000 土地 10,000,000
支払手数料 720,000 固定資産売却益 3,000,000
建物 10,000,000
固定資産売却益 1,000,000
仮受消費税 1,100,000

こちらも仕分けの原則は前項まで変わりません。貸方の土地と建物には簿価である1,000万円を計上し、それぞれの利益を「固定資産税売却益」として計上します。また、仮受消費税として「建物売却価格1,100万円×10%=110万円」を計上します。なお、借方と貸方は仮受消費税を除いた状態で一致すれば問題ありません。

土地と建物のどちらも売却損があるケース

次に、土地が800万円(簿価-200万円)で建物が700万円(簿価-300万円)で売却した場合の仕分けは以下の通りです。

借方 貸方
現金 14,550,000 土地 8,000,000
支払手数料 450,000 建物 7,000,000
固定資産売却損 2,000,000 土地 2,000,000
固定資産売却損 3,000,000 建物 3,000,000
仮受消費税 700,000

このケースの場合、前項までと少々異なります。まず、貸方については土地と建物を売却価格(800万円・700万円)と、簿価との差額(200万円・300万円)を別々に計上します。ただ、合計では簿価である土地1,000万円・建物1,000万円になるので、本質的には前項までと同様です。

そして、借方にも売却金額の合計額1,500万円を、現金と支払手数料(1455万円・45万円)という項目で計上します。また、このままでは貸方と借方の金額が一致しないので、きちんと損失分である500万円を、土地と建物それぞれ「固定資産税売却損」として計上するという流れです。

土地売却の仕分けまとめ

このように、土地売却の仕分けに関しては、色々なケースがあるものの原則は同じです。貸方には簿価を計上し、利益・損失をそれぞれ「固定資産売却益or固定資産売却損」として計上するだけなので、さほど難しくはないでしょう。

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