1000万円の土地を売却したときの税金はいくら?

土地をはじめとした不動産の売却時は、譲渡所得税・登録免許税・印紙税の3種類の税金がかかります。この中でも譲渡所得税は高額になる場合もあるので注意が必要です。一方、譲渡所得税は控除できる可能性もあるので、控除できれば譲渡所得税はかからないパターンも多いでしょう。

土地売却時は、このような税金について知っておく必要があるので、この記事では上記3つの税金に関して詳しく解説していきます。また、仮に土地の売却金額が1000万円のときの税金はいくらか?のシミュレーションもしているので、土地売却時の参考にしてください。

1000万円の土地売却時に注意すべき税金

1000万円の土地売却時に注意すべき税金について、まずは譲渡所得税について解説します。譲渡所得税は土地売却時に最も高額な税金になる可能性があるので、以下の点を知っておきましょう。

  • 譲渡所得税とは?
  • 譲渡所得の計算方法とは?
  • 譲渡所得税率は保有期間による
  • 1000万円の土地売却時の税金
  • 3,000万円の特別控除の控除を利用できるか?
  • 土地の購入価格が分からないときの注意点

譲渡所得税とは?

そもそも譲渡所得税とは、簡単にいうと土地などの不動産を売却したときの利益にかかる税金です。要は、土地を売却して得た利益がプラスであれば、それは譲渡所得と見なされ、その所得に対して税金がかかるというわけです。

厳密にいうと、譲渡所得税には以下3つの種類がありますが、この記事ではまとめて「譲渡所得税」という言い方をします。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

譲渡所得の計算方法とは?

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

  • (売却価格-売却時の諸費用)―(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用)

売却時と購入時の諸費用とは、具体的にいうと仲介手数料・登録免許税・印紙税などを指します。詳細は国税庁のサイトを確認ください。

また、減価償却費用は土地単体の売却時はかかりません。ただし、建物も一緒に売却するときには、建物は減価償却(≒経年劣化)していくという考えの元、購入時の金額から差し引きます。計算式は複雑なので、不動産会社にヒアリングするか、確定申告作成コーナーを利用して自動計算しましょう。

譲渡所得税率は保有期間による

前項の譲渡所得の計算式で、譲渡所得がプラスになれば譲渡所得税が発生します。そんな譲渡所得税は、保有期間によって以下2種類の税率があります。

税の種類 長期保有 短期保有
所得税率 15% 30%
復興特別所得税率 所得税額×2.1% 所得税額×2.1%
住民税率 5% 9%

保有期間は、売却した年の1月1日時点の保有期間をベースにします。その時点で保有期間が5年超であれば長期保有、5年以下であれば短期保有です。

1000万円の土地売却時の税金

ここまでで、譲渡所得(税)の概要や税率が分かったと思います。では次に、いざ土地を売却して1,000万円の売却金額になったとき、譲渡所得税はいくらか?という点について解説します。結論からいうと、1,000万円で売れたか?という点は関係なく、譲渡所得はいくらになったか?が重要です。

譲渡所得がプラスのとき

仮に、上述した譲渡所得の計算式に当てはめて、譲渡所得がプラスになったとします。そうしたら、次はその年の1月1日時点の保有期間を調べ、短期保有か長期保有かによって、上述した税率に当てはめるという流れです。仮に、譲渡所得が300万円の場合には、譲渡所得税は以下になります。

長期保有 短期保有
合計額 ¥609,450 合計額 ¥1,188,900
所得税 ¥450,000 所得税 ¥900,000
復興特別所得税 ¥9,450 復興特別所得税 ¥18,900
住民税 ¥150,000 住民税 ¥270,000

上記の税金は、土地を売却した翌年の2/16~3/15の間に確定申告して納税しなければいけません。

譲渡所得がマイナスのとき

仮に、譲渡所得がマイナスのときは確定申告が不要ですが、損益通算できるので確定申告した方が良いです。損益通算とは、給与所得や事業所得と合算できるので、節税効果があります。たとえば、給与所得700万円の会社員が土地を売却して、譲渡損失が300万円発生したとします。

その場合、給与所得は400万円(700万円ー300万円)まで下がり、給与所得にかかる所得税も下がるというわけです。つまり、譲渡損失をきちんと確定申告することで、節税につながります。

3,000万円の特別控除の控除を利用できるか?

また、土地売却時は3,000万円の特別控除についても知っておきましょう。3,000万円の特別控除を利用できれば、譲渡所得から3,000万円マイナスできるので、大抵の場合は譲渡所得がゼロになるでしょう。3,000万円の特別控除は、マイホームの売却であれば利用できることが多いです。

仮に、昔住んでいたけど今空き家の土地付き一戸建てを売却する場合、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」が条件になります。3,000万円の特別控除を適用する細かい条件については、国税庁のサイトを確認ください。

土地の購入価格が分からないときの注意点

次に、土地の取得価格が分からないときの注意点を解説します。仮に、親から相続した土地などで、売買契約書などがなく「土地の取得価格」が分からないとします。その場合、譲渡所得の計算式は「(売却価格-売却時の諸費用)―(売却価格×5%)」に変わります。

つまり、土地の取得価格が「売却価格×5%」に置き換わるということです。そうなれば、通常の譲渡所得の計算よりも譲渡所得が高くなる可能性は極めて高いため、税金が高くなるリスクがあります。そのため、「取得金額が分かる銀行の通帳」など、売買契約書に代わるエビデンスを探しておきましょう。

1000万円の土地売却時「その他」の税金

上述のように、土地の売却は譲渡所得税が最も高額になりやすいですが、以下の税金もかかります。

  • 登録免許税とは?
  • 印紙税とは?

ただし、上記の税金はそこまで大きな金額ではないので、補足として認識しておけば良いでしょう。

登録免許税とは?

登録免許税とは、不動産を登記するためにかかる税金です。土地の売買時には以下2種類の登記があります。

  • 所有権移転登記
  • 抵当権抹消登記

所有権移転登記は、土地の所有権を売主から買主へ移転する登記です。ただし、この際の登録免許税は買主が支払うので売主の負担はありません。一方、抵当権抹消登記はローンを完済した後に行う登記であり、登録免許税は不動産1個につき1,000円かかります。この税金は売主負担です。

印紙税とは?

印紙税とは、「課税文書」に指定される書面にかかる税金です。土地の売却においては売買契約書に印紙税がかかり、税額は以下の通りです。

売買金額 印紙税額
100万円超~500万円以下 2,000円
500万円超~1,000万円以下 10,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円
5,000万円超~1億円以下 60,000円

このように、売買契約書に記載されている金額…つまり売却金額が「500万円超~1,000万円以下」なら1万円が税額なので、土地を1,000万円で売却したら1万円の印紙税がかかります。

1000万円の土地売却時の税金まとめ

この記事で、土地売却時の譲渡所得税・登録免許税・印紙税について理解できたと思います。金額が低いので、一旦登録免許税と印紙税はさほど気にせず、譲渡所得税について深く知っておいた方が良いです。また、土地売却時の税額を知るためには売却金額を知る必要があり、そのためにはイエウールの利用がおすすめです。

そもそも、土地を高く売るときは、優良な不動産会社を選ぶ必要があります。イエウールであれば、数分の入力作業で複数の不動産会社へ査定依頼できるので、手間なく不動産会社を比較することができます。また、独自に悪徳業者を排除するなどの措置も取っているため、優良な不動産会社と出会いやすいでしょう。