2000万円の土地を売却したときの税金はいくら？

土地は建物と違い経年劣化しないので、土地によっては高い金額で売却できることもあるでしょう。ただし、売却金額によっては「所得」が発生していると見なされ、その所得に対して税金が課せられます。そして、その税金が高額になるパターンもあるため、土地売却時の税金について理解しておかないといけません。

そこでこの記事では、土地売却時にはどのような税金がかかるか？仮に2000万円の土地を売却したときの税金はいくらか？という点について詳しく解説していきます。

2000万円の土地売却時の税金は？

2,000万円の土地売却時には3種類の税金がかかります。まずは、最も重要な譲渡所得税について以下を知っておきましょう。

• 売買金額などによって譲渡所得は異なる
• 土地の取得費用が分からないとき
• 譲渡所得税は保有期間によって税率が異なる
• 2000万円の土地売却の税金3パターン
• 3,000万円の特別控除の適用条件を知ろう

はじめにいっておくと、譲渡所得税とは譲渡所得（≒売却益）にかかる税金です。そのため、逆にいうと譲渡所得がマイナスであれば、この税金もかからないということです。

売買金額など金額によって譲渡所得は異なる

譲渡所得は、以下のような計算式を利用して算出します。

• （売却価格－売却時の諸費用）―（購入時の価格＋購入時の諸費用－減価償却費用）

つまり、売買時の金額や諸費用などによって譲渡所得が変わるので、土地を2,000万円で売却したからといって、税金がいくらかは分からないのです。

また、上記の「売却時・取得時の諸費用」は仲介手数料・登録免許税・印紙税などのことで、詳しくは国税庁のサイトを確認ください。そして、減価償却費用の計算は少々複雑なので、仲介してくれる不動産会社にヒアリングするか、確定申告作成コーナーを利用しましょう。

土地の取得費用が分からないとき

譲渡所得を算出するときに気を付けるべき点は、「土地の取得費用」が分からないときです。そもそも、土地を取得したときの価格は、売買契約書などで証明します。そのため、土地の取得費用を証明する書類が手元になければ、土地の取得費用は分からないということです。

土地の取得費用が不明なケースは意外とある

もしかすると、「そんな大事な書類なくすわけがない」と思うかもしれませんが、意外と多い事例です。というのも、先祖代々受け継がれている土地付き戸建てなどの場合、その土地を購入したのは数十年以上前ということは十分考えられるからです。

譲渡所得の計算式が変わる

土地の取得費用が分からないときは、以下のように譲渡所得の計算式が変わります。

• 従来：（売却価格－売却時の諸費用）―（購入時の価格＋購入時の諸費用－減価償却費用）
• 変更後：（売却価格－売却時の諸費用）―（売却価格×5％）

上記の通り変更になることにより、譲渡所得（税）が高額になる可能性があるので、たとえば「購入時の金額が分かる通帳」などがないか確認しておくと良いでしょう。

譲渡所得税は保有期間によって税率が異なる

譲渡所得がプラスになれば、その所得に対して以下のような税率が掛けられます。

税の種類	長期保有	短期保有
所得税率	15%	30%
復興特別所得税率	所得税額×2.1％	所得税額×2.1％
住民税率	5%	9%

保有期間は、土地を売った年の1月1日時点の保有期間です。その保有期間が5年超なら長期保有、5年以下なら短期保有になります。

2000万円の土地売却の税金2パターン

次に、2,000万円の土地売却をした場合、以下2パターンで実際の譲渡所得税額を計算してみましょう。

• 譲渡所得が500万円の場合
• 譲渡所得がマイナス500万円の場合

譲渡所得が500万円の場合

譲渡所得が500万円の場合の譲渡所得税は以下の通りです。

長期保有		短期保有
合計額	¥1,015,750	合計額	¥1,981,500
所得税	¥750,000	所得税	¥1,500,000
復興特別所得税	¥15,750	復興特別所得税	¥31,500
住民税	¥250,000	住民税	¥450,000

このように、短期保有なら200万円近い税額になってしまいます。この税金は、土地を売却した翌年の確定申告時に納税しなければいけません。

譲渡所得がマイナス500万円の場合

譲渡所得税がマイナスの場合は何もしなくて良いですが、損失を確定申告することで損益通算できます。損益通算とは給与所得などほかの所得と合算できるので、損失がでれば給与所得などを減らすことができるということです。つまり、給与所得にかかる所得税を節税できるというメリットがあります。

3,000万円の特別控除の適用条件を知ろう

また、土地売却時は譲渡所得を3,000万円控除できる、「3,000万円の特別控除」があります。この特例はマイホームの売却であれば大抵の場合は適用できるでしょう。ただし、たとえば土地付き一戸建ての売却で、昔住んでいたものの現在空き家（土地付き）を売る場合は、以下のような条件があります。

• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

この特例を利用できるほかの条件については、国税庁のサイトを確認ください。

2000万円の土地売却時の税金：その他

土地の売却時は上述した譲渡所得税が最も重要ですが、土地売却は以下2つの税金がかかる点も知っておきましょう。

• 印紙税
• 登録免許税

こちらの税金は少額なので、土地売却時に頭に入れておくくらいで問題ありません。

印紙税

印紙税は課税文書にかかる税金であり、土地売却の場合は売買契約書を締結するときにかかります。

売買金額	印紙税額
100万円超～500万円以下	2,000円
500万円超～1,000万円以下	10,000円
1,000万円超～5,000万円以下	20,000円
5,000万円超～1億円以下	60,000円

このように、売買契約書への記載金額…つまり売却金額が「1,000万円超～5,000万円以下」であれば2万円なので、2,000万円で土地を売却したのであれば印紙税は2万円です。

登録免許税

次に、登録免許税について解説します。登録免許税は登記時にかかる費用であり、土地売却において売主が負担するのは「抵当権抹消登記」です。抵当権を抹消登記時の登録免許税は、不動産1個につき1,000円になります。

そもそも抵当権とは、金融機関でローンを組むときに、金融機関が担保として不動産に設定する権利です。要は、ローンの支払いができなくなった場合などに、抵当権を設定していれば金融機関が主導して処分できます。しかし、当然ながら土地を売却するときは、その権利をローン完済して抹消する必要があるというわけです。

なお、土地売却時にはすでにローンを完済していたり、そもそもローンを組んでいなかったりする場合は、この税金は発生しません。

2000万円の土地売却時の税金まとめ

このように、2000万円の土地売却時は、譲渡所得税・印紙税・登録免許税がかかります。特に、譲渡所得税は高額になる可能性もあるため、上述した仕組みはしっかり理解しておきましょう。また、土地売却時の税金を知るためには売却金額を知る必要があります。そして、売却金額を知る方法としては、イエウールというサイトで複数社に査定依頼することをおすすめします。

というのも、イエウールは数分の入力作業で、複数社に一括で査定依頼できるので手間がかからないからです。不動産会社によって、土地のエリアなどによる得意・不得意があるので、複数社に査定依頼して最も信頼できる不動産会社を選定しましょう。