500万円の土地を売却したときの税金はいくら?

土地を売却したときには税金がかかり、土地の売却金額などによっては税額が高くなります。しかし、土地売却時の税金については意外と知らない方もいるでしょう。そこでこの記事では、土地を売却した時にかかる税金について、どのような税金がかかるのか?仮に500万円の土地を売却したときに税金はいくらなのか?について解説していきます。

500万円の土地を売却したときにかかる税金:譲渡所得税

土地売却時の税金は全部で3種類あるのですが、まずは譲渡所得税について以下を解説します。

  • 譲渡所得税とは?計算方法を解説
  • 譲渡所得税率
  • 譲渡所得税のシミュレーション
  • 3,000万円の特別控除を利用する
  • 土地の取得価格が分からないときは要注意

譲渡所得税とは?計算方法を解説

譲渡所得税とは、土地を売却したときの譲渡所得(≒売却益)がプラスのときにかかる税金です。つまり、「土地を売って得た利益」に課せられる税金であり、譲渡所得は以下の計算式を利用します。

  • (売却価格-売却時の諸費用)―(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用)

「売却益」といっても、売却価格から購入価格を差し引くという単純な計算ではなく、上記のように売買時の諸費用や減価償却費用を加味して計算します。また、売却価格・購入時の価格は売買契約書、諸費用に関しては領収書など、金額を証明できる書類が必要です。

売買時の諸費用

売買時の諸費用とは具体的には以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 登録免許税
  • 印紙税

上記は一部であり、詳しくは国税庁のサイトを確認ください。

減価償却費用

減価償却費用とは、建物の取得費用を毎年少しずつ計上していく費用になります。この費用を取得費用から差し引くということは、平たくいうと「購入時から築年数が経過している分の費用を減価償却費用として差し引く」と思ってもらえれば分かりやすいでしょう。

そのため、土地の売却だけなら減価償却費用は発生しないので、前項の計算式では減価償却費用を0円として計算しましょう。ただし、土地付き一戸建てを売却するときには、減価償却費用を加味しなければなりません。

減価償却費用は構造によって償却率が決まっており、ここでは詳しい計算は省きます。実際に減価償却費用を計算するときは、仲介してくれる不動産会社にヒアリングするか、確定申告作成コーナーを利用して自動計算すると良いでしょう。

譲渡所得税率

つづいて、譲渡所得税率を解説します。前項の計算式でプラスになれば、そのプラスになった譲渡所得に対して以下の税率を掛けます。

税の種類 長期保有 短期保有
所得税率 15% 30%
復興特別所得税率 所得税額×2.1% 所得税額×2.1%
住民税率 5% 9%

その年の1月1日時点の保有期間が5年超であれば長期保有、5年以下であれば短期保有です。上記のように、特に短期保有の場合は非常に高い税率となるので、土地売却時は譲渡所得税に注意しなければいけません。

譲渡所得税のシミュレーション

さて、前項までで譲渡所得の計算方法と譲渡所得税率について分かったと思います。次に、土地を500万円で売却したときの譲渡所得税額を、以下のパターンでシミュレーションしてみましょう。

  • 譲渡所得がプラス100万円の場合
  • 譲渡所得がマイナス100万円の場合

譲渡所得がプラス100万円の場合

譲渡所得がプラス100万円の場合は、長期保有・短期保有によって以下の税額になります。

長期保有 短期保有
合計額 ¥203,150 合計額 ¥396,300
所得税 ¥150,000 所得税 ¥300,000
復興特別所得税 ¥3,150 復興特別所得税 ¥6,300
住民税 ¥50,000 住民税 ¥90,000

このように、500万円で土地を売却したときの税金は、そもそも譲渡所得額はいくらか?によって変わってきます。この税金は、土地を売却した年の翌年に確定申告をして納税するというルールです。

譲渡所得がマイナス100万円の場合

一方、譲渡所得がマイナスの場合には確定申告は不要なので、何もしなくても問題ありません。ただ、譲渡所得がマイナスであれば、給与所得などと損益通算できるので確定申告した方良いです。損益通算とは、たとえば給与所得が600万円で譲渡所得がマイナス100万円の場合は、損益通算して給与所得を500万円まで下げることができる制度です。

3,000万円の特別控除を利用する

3,000万円の特別控除の特別控除とは、譲渡所得を3,000万円控除できる特例です。基本的には、マイホームを近親者ではない第三者に売却した際は適用できます。昔マイホームにしていて今空き家の場合には、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」が条件です。その他諸条件に関しては、国税庁のサイトを確認ください。

土地の取得価格が分からないときは要注意

また、土地を取得したときの売買契約書がない…など、土地の取得価格が分からないときには注意が必要です。というのも、土地を取得したときの価格が分からなければ、譲渡所得の計算式が以下のように変わるからです。

  • (売却価格-売却時の諸費用)―(売却価格×5%)

つまり、譲渡所得が高額になるリスクがあるので、自ずと譲渡所得税も高額になるリスクがあります。そのため、売買契約書に代わる「購入時の費用が分かる通帳」などを探しておきましょう。

500万円の土地を売却したときにかかる税金:その他税金

土地を売却したときの税金については、譲渡所得税が高額になる可能性が高いので、まずは前項の譲渡所得税を知っておけば問題ありません。ただ、以下2つの税金もかかるので、これらの税金について簡単に解説します。

  • 印紙税
  • 登録免許税

印紙税

印紙税とは、課税文書にかかる税金であり、たとえば領収書や金銭消費貸借契約書(ローンの契約)にかかる税金です。土地を売却するときには売買契約書に印紙税が発生し、税額は以下のように記載金額(売却金額)によって異なります。

売買金額 印紙税額
100万円超~500万円以下 2,000円
500万円超~1,000万円以下 10,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円
5,000万円超~1億円以下 60,000円

上記のように、土地を500万円で売却したなら印紙税は2,000円です。また、印紙税は買主が全額負担する場合もあれば、売主・買主で折半する場合もあるので、仲介する不動産会社に確認しておくと良いでしょう。

登録免許税

次に登録免許税です。登録免許税とは、土地などの不動産に関する「登記」時にかかる税金であり、土地売却時は「抵当権抹消登記」にかかる税金です。そのため、仮にローンを完済している…もしくはそもそもローンを組んでいない場合は、登録免許税はかかりません。抵当権抹消登記の登録免許税は、土地の売却価格がいくらであっても不動産1個につき1,000円となります。

500万円の土地売却時の税金まとめ

このように、土地売却時には3つの税金がかかります。特に、土地の取得費用が分からないときの譲渡所得税について要注意です。また、土地を高く売却するためには、複数社の査定金額の根拠を比較して、優良な不動産会社をパートナーにする必要があります。そんな「優良な不動産会社の選定」にはイエウールを利用すると良いでしょう。

イエウールは一括査定サイトなので、簡単な入力作業で複数社へ査定依頼できます。つまり、手間なく査定依頼でき、簡単に不動産会社を比較できるのです。イエウールを利用して優良な不動産会社と出会い、高い金額で土地を売れるようにしましょう。