土地売却の方法・流れ・手順を分かりやすく解説

土地をはじめとした不動産の売却をする方は、「はじめて不動産を売却する」という方も多いでしょう。そのため、そもそも土地売却の流れや方法・手順などが分からない方も多いと思います。そこでこの記事では、土地売却の流れを具体的に解説し、どのような点に注意して売却すれば良いかも合わせて解説していきます。はじめて土地売却をする人はぜひ参考にしてください。

土地売却の流れ・手順・方法について

土地売却の流れは以下の通りです。

  • 査定する
  • 不動産会社を見極める
  • 媒介契約を締結する
  • 内見・交渉
  • 申し込み・契約
  • 引渡し

上記について、具体的にどのようなことをするのか?注意点やポイントは何か?という点を解説していきます。

査定する

土地の売却は査定からはじまります。査定とは、土地の売却目安価格を知ることであり、不動産会社に依頼します。また、査定には以下2種類あるので、違いを知っておきましょう。

  • 机上査定
  • 訪問査定

机上査定は、不動産会社が周辺の成約事例を調べ、その成約事例を基に査定価格を算出するという方法です。つまり、机の上で査定価格を算出します。一方、訪問査定は物件を見学して机上査定を精査するので、正式な査定価格は訪問査定後になります。査定依頼は一般的に机上査定を指しますが、いきなり訪問査定を依頼することが可能な不動産会社もあります。

不動産会社を見極める

土地売却において、前項の「査定」と本項の「不動産会社を見極める」という点は最も重要です。というのも、不動産会社によって売却金額・売却スピードが大きく変わってくるからです。そんな不動産会社の見極めのポイントは以下になります。

  • 一括査定サイトを利用する
  • 査定価格の根拠を見極める

一括査定サイトを利用する

一括査定サイトの利用をおすすめする理由は以下の通りです。

  • 簡単な入力作業で複数社へ査定依頼できる
  • 査定可能な不動産会社を自動的にピックアップしてくれる

このように、一括査定サイトを利用すれば、査定依頼が簡単にできるのです。逆に、このサイトを利用しないということは、個別に不動産会社に査定依頼することになります。不動産会社によって査定価格は異なるので、複数社への査定依頼は必須です。その手間を省けるため、一括査定サイトの利用をおすすめしているというわけです。

査定価格の根拠を見極める

ここで重要なのは、不動産会社を見極めるときには、不動産会社から提示された査定価格の「金額」ではなく、その査定価格を算出した「根拠」を見極めることです。というのも、査定価格はあくまで売却目安価格であり、確実にその金額で売れるわけではありません。

そのため、いくら査定価格が高くても、その査定価格に根拠がなければ結局その価格では売れないことが多いのです。そのため、査定価格の算出時はどの物件を参考にしたか?同じエリアで成約した実績はあるのか?など、根拠となる要素をヒアリングして不動産会社を見極める必要があります。

媒介契約を締結する

査定をして不動産会社を選定したら、次はその不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約とは、その不動産会社へ正式に「土地売却を依頼する」という契約であり、以下3種類の媒介契約があります。

項目 一般媒介 専属専任媒介 専任媒介
依頼できる不動産会社の数 複数社可能 1社のみで複数社NG
レインズ登録 任意 必須(契約後5日以内) 必須(契約後7日以内)
売却報告義務 義務なし 義務(1週間に1回以上) 義務(2週間に1回以上)
自己発見取引 可能 不可能 可能

結論からいうと、この媒介契約の中では専属専任媒介契約が良いでしょう。その理由を以下で解説します。

依頼できる不動産会社が一社

専属専任媒介契約をお勧めする理由は、依頼できる不動産会社数が一社だからです。一見、複数社に依頼できる一般媒介契約の方が良いのでは?と思う人もいると思いますが、実は一般媒介契約は避けた方が良いです。というのも、不動産会社からすると、一般媒介契約を結ぶということはほかの不動産会社が先に成約する可能性があるからです。

つまり、いくら広告費や人員を投下しても仲介手数料をもらえない可能性があり、無駄な費用を支払うことになる可能性があります。そのため、広告費や人員をあまり投下しないケースが多いのです。一方、専属専任媒介契約は一社しか売却活動できないので、広告費や人員を投下してくれます。そのため、結果的に土地が高く・早く売りやすいのです。

自己発見取引はほぼない

自己発見取引とは、自分で買主を見つけてくる取引です。専属専任媒介契約と専任媒介契約では、自己発見取引時のルールが大きく違い、専属専任媒介契約の場合は自分で買主を見つけてきても、規定の仲介手数料を不動産会社に支払います。一方、専任媒介契約の場合は「広告費」などを請求されることはありますが、満額の仲介手数料を支払うことはありません。

しかし、自己発見取引はほぼない取引なので気にしないで良いでしょう。それよりも、「売却報告が1週間に1回」など、専属専任媒介契約の方が親身に売却活動をするため、専属専任媒介契約の方がおすすめできます。

内見・交渉

不動産会社と媒介契約を結べば、いよいよ本格的に土地の売却活動はスタートします。実際には、不動産会社が以下のような活動をします。

  • 広告などを利用した集客
  • 内見希望者とのアポ調整
  • 内見者の案内

また、土地だけの場合は土地を見るだけですが、土地付き一戸建てを売却する場合は室内もチェックするため、その前提で解説していきます。

内見の準備はしておく

売却活動の大半は不動産会社に任せておけば良いですが、内見の準備は売主がする必要があります。具体的には、室内の清掃やスリッパの用意などです。特に、水まわりは内見者が衛生面を気にする箇所なので、入念に清掃しておくことをおすすめします。また、洗濯物が積みあがっていたり、洗い物が溜まっていたりすると印象が悪くなるので、その辺りもきれいにして内見者を迎えましょう。

価格の下限を決めておく

土地に限らず、不動産の売却時は値引き交渉が入りやすいです。その交渉は不動産会社がメインで行いますが、最終的に値引きを受け入れるかどうかを決めるのは売主です。スムーズな交渉するためには値引き交渉に対して迅速に返答する必要があるので、価格の下限を決めておくと良いでしょう。そうすれば、不動産会社も交渉しやすく、売却スピードが上がります。

申し込み・契約

価格などが折り合えば申込みを受けます。申込みを受けると、ほかの人が申込みを希望しても、その人は2番手の扱いになります。2番手がいればまだ良いですが、2番手がいない場合に申し込みキャンセルをされると、また一から集客…接客…と面倒なことになるのです。また、申込みは法的行為ではないので、キャンセル時にペナルティはありません。

そのため、申込みを受けるときは購入意思をきちんと見極め、慎重に受け付ける必要があります。申込みが終われば、概ね1週間以内に売買契約の締結となります。売買契約の書類作成なども不動産会社が行うので、売主は売買契約書に署名・捺印するくらいです。

引渡し

売買契約が完了すれば、さいごに物件の引渡しです。引き渡し時期は物件によりますが、売買契約から1か月以内というケースが多いでしょう。引渡しは、引渡し当日に買主からの入金を確認したら物件の鍵を渡し(一戸建てがあれば)、関係書類に署名・捺印をして登記手続きをします。この引渡しが完了すれば、土地売却に関するすべての活動は完了です。

土地売却の流れまとめ

土地売却の流れの全体像、およびそれぞれ気を付けるべきことや意識することが分かったと思います。上述したように、土地売却において査定と不動産会社の見極めは重要です。そして、査定は一括査定サイトを利用した方が良いですが、いくつかあるサイトの中でイエウールの利用をおすすめします。

というのも、イエウールは「参画企業数1,600社(トップクラスに多い)」と「独自の審査で悪徳業者の排除」という特徴があるサイトだからです。言い換えると、優良な不動産会社と出会いやすい一括査定サイトなので、結果的に土地を早く・高く売りやすいでしょう。