土地を売却するときの解体費用と解体タイミングは?

土地売却をするときには、家を解体してから売却することがあります。というのも、築年数が古いと家を解体してから売却した方が、その土地が高く・早く売れる可能性が高くなることがあるからです。そこでこの記事では、土地を売却するときの解体費用と解体のタイミングは?という点にフォーカスを当てて解説していきます。

土地を売却するときの解体費用とタイミングについて知っておくこと

土地を売却するときの解体費用と解体のタイミングについて知っておくことは以下の通りです。

  • 家の資産価値はどのくらいか?
  • 更地・建物ありの特徴

家の資産価値はどのくらいか?

まず、解体費用の相場を解説する前に、そもそも家の資産価値はどのくらいか?という点について以下を知っておきましょう。

  • 耐用年数は?
  • 実際の売却金額は?

なぜ、解体費用の相場より先に上記を知る必要があるかというと、家を解体してから売却するかどうか?家を解体するタイミングはいつか?という点は、その家の資産価値がどのくらいか?という点が大きく影響してくるからです。

耐用年数は?

不動産(建物)には耐用年数というものがあり、それは以下のように構造で決まっています。

  • 木造:22年
  • 軽量鉄骨(厚さ3mm以下:19年
  • 軽量鉄骨(厚さ4mm以下):27年
  • 重量鉄骨:34年
  • 鉄筋コンクリート造:47年

この耐用年数は、減価償却費用を求めるときの基準になります。減価償却費用は、建物の取得価格を毎年経費として計上できる費用であり、上記の耐用年数によって減価償却費用(償却率)や、経費計上できる年数が決まるという仕組みです。

実際の売却金額は?

耐用年数は前項の通りですが、実際の売却金額と耐用年数は必ずしも一致するわけではありません。というのも、耐用年数を超えても「住めなくなる」というわけではなく、現に耐用年数を超えている物件はたくさんあります。ただ、一戸建てに多い木造住宅に関しては、耐用年数である22年前後で売却金額はゼロになります。

つまり、土地付き一戸建てを売却するとき、建物が築22年を超えているのであれば、土地だけの価格になるということです。そのため、土地売却時に建物がありその建物が築22年を超えているときは、解体してから売却することも検討した方が良いでしょう。実際は、自分で解体するかの判断をするのではなく、不動産会社に相談することをおすすめします。

更地・建物ありの特徴

また、建物を解体してから更地として売るか?売却金額がゼロなものの建物を残したまま売るか?は、それぞれの特徴を理解しておくことも重要になります。そのため、以下更地として売るパターンと、建物を残して売るパターンの特徴を理解しておきましょう。

更地として売る場合の特徴

建物を解体して更地として売る場合の特徴は以下の通りです。

  • 土地の形状や周辺環境を確認しやすい
  • 用途変更も可能
  • 解体費用はかからない

まず、建物がないので「隣家との距離」や「土地の形状」などを確認しやすいため、検討者が土地を見学しやすいというメリットがあります。また、たとえば「土地が売れるまでは青空駐車場にする」などの選択肢もあるので、土地の売却が完了するまでの選択肢が増える点もメリットです。ただし、解体費用がかかる点はデメリットであり、この「解体費用の相場」については後述します。

建物を残す場合の特徴

一方、建物を残す場合の特徴は以下の通りです。

  • 解体費用がかからない
  • 住みつづけられる
  • 劣化が激しいとマイナスの印象を当てる
  • 見学しにくい

まずは、前項とは逆に解体費用がかからない点はメリットといえます。また、いずれ土地を売却するにせよ、引渡しまではその家に住みつづけられます。そのため、更地にしてから売り出すときよりも、ゆっくりと新居選びができるというわけです。ただし、建物の劣化が激しいと印象悪くなり、さらに建物があるので見学しにくいという点もデメリットといえるでしょう。

土地売却時の解体費用について

次に、土地売却時の解体費用について以下を知っておきましょう。

  • 解体費用の相場
  • 解体費用は変動する要素とは?の解体で金額差ができるポイント

解体費用の相場

まず、土地売却時の解体費用…つまり建物解体費用の相場は以下の通りです。

構造別の相場 20坪 30坪 40坪 50坪
木造 32,000円 29,000円 28,000円 28,000円
鉄骨造 29,000円 34,000円 32,000円 37,000円
鉄筋コンクリート造(RC) 38,000円 58,000円 40,000円 46,000円

ただ、上記はあくまで相場であり、実際の金額は解体業者に見積もりを取る必要があります。

解体費用は変動する要素とは?の解体で金額差ができるポイント

次に、前項で解説した解体費用が変動する要素である以下について解説していきます。

  • 建物の大きさと構造
  • 敷地内の設備など
  • 建物の形状
  • 道路状況

言い換えると、解体費用はどのような要素によって構成されているか?ということです。

建物の大きさと構造

解体費用が最も大きく変動する要素は、建物の大きさと構造です。もちろん建物が大規模であるほど、解体の手間がかかるので解体費用が高くなります。また、建物が頑強であるほど解体の難易度も上がるため、自ずと解体費用も上がります。そのため、解体費用は鉄筋コンクリート・鉄骨造・木造の順番で高額です。

敷地内の設備など

また、家の敷地内にある設備でも解体費用は変わります。たとえば、家の塀や門扉が頑丈な造りだったり、車庫や納屋・倉庫などがあれば、その部分の解体にも手間がかかるので解体費用は上がります。ほかにも、樹木や浄化槽などによっても解体費用は変わるので、この点も認識しておきましょう。

建物の形状

次に、建物の形状です。建物の形状というのは、一般的には立方体に近い、シンプルな形状の方が解体費用は安くなります。一方、たとえば「U字型で中庭がある」など建物が複雑な形状であるほど、足場を組む手間がかかったり、廃材を運搬する手間がかかったりするので、解体費用も高くなりやすいというわけです。

道路状況

さいごに、道路状況によっても解体費用は変わります。というのも、たとえば解体する家に隣接する道路が細ければ、その道にトラックを隣接できないかもしれません。そうなれば、トラックと家までの距離が離れ、廃棄物の運搬などに時間がかかります。また、道路交通整理の作業員などが必要であれば、さらに費用は上がってしまうのです。

解体費用は上記の点によって変動しますので、最終的には解体費用の見積もり依頼をして把握しましょう。

土地の売却における解体費用まとめ

このように、まずは土地売却において家を解体してから売るかどうかは、更地として売ったときと、建物ありで売ったときの特徴を理解するところからはじまります。そして、解体費用の相場を加味しつつ、解体するか否かを判断するという流れです。ただ、最終的に建物を解体するかどうかは、不動産会社に相談してから判断した方が良いでしょう。

その際はイエウールという一括査定サイトをおすすめします。このサイトであれば数分の入力作業で、最大6社の不動産会社に査定依頼できます。そして、査定額の報告を受けたときに、解体するかどうか迷っている旨を伝えましょう。そのときの不動産会社の対応で、ノウハウ・実績が豊富そうな不動産会社を見極めて、その不動産会社に相談してから判断することをおすすめします。