土地売却の消費税・所得税・住民税について分かりやすく解説

土地は高額な資産なので、売却金額も一千万円単位になるケースが多いです。そのため、もし税金が発生するなら数十万円…場合によっては百万円単位の金額になることもあります。そのため、土地売却時は税について詳しく知っておかなければいけません。

そこでこの記事では、土地売却時の税金である消費税・所得税・住民税について詳しく解説します。土地売却を検討している方は、売却前に確認しておいた方が良いでしょう。

土地売却の消費税とは?

まず、土地売却の消費税について以下を解説します。

  • 土地自体は非課税
  • 諸費用は課税対象
  • 戸建付き一戸建ての建物部分について

土地自体は非課税

まず、土地自体は非課税なので、土地の売却だけであれば消費税はかかりません。つまり、土地を3,000万円で売り出すのであれば、その3,000万円には消費税は含まれないですし、消費税が課せられることもないということです。

なぜなら、そもそも消費税は「消費に対して課される租税」だからです。たとえば、食品や衣服には消費税がかかりますが、それは食品や衣服が消費されるものなので消費税が課せられます。一方、土地は消費されるものではありませんので、消費税は課税されないということです。

諸費用は課税対象

ただし、土地売却時の諸費用である以下については課税対象です。

  • 仲介手数料
  • 司法書士報酬

仲介手数料

仲介手数料は、以下のように売却価格によって利率が違います。

売買価格 仲介手数料率
200万円未満 売買金額×5%
200万円超~400万円以下 売買金額×4%+2万円
400万円超 売買金額×3%+6万円

そして、上記で算出した金額には消費税が課税されるので注意しましょう。たとえば、土地を3,400万円で売却した場合、上記の利率に当てはめると「3,400万円×3%+6万円=108万円」が仲介手数料です。しかし、この手数料には消費税10%が課税されるので、消費税込みだと「108万円×1.1=118.8万円」が仲介手数料になります。

司法書士報酬

また、ローンが残っている土地を売却するときは、ローンを完済して金融機関が設定している抵当権を抹消しなければいけません。その「抵当権抹消登記」は司法書士に委任するため、司法書士への報酬がかかるのです。報酬額の相場は5万円前後ですが、その金額にも消費税がかかります。

戸建付き一戸建ての建物部分も基本非課税

土地売却時は、「土地付き一戸建て」を売却するケースもあり、その場合も非課税になることが多いです。本来、建物は土地と違い「消費されるもの」なので、消費税がかかります。新築で建物を購入した人は、建物に消費税が課税されていることが分かるでしょう。

しかし、不動産売買の場合には、売主が不動産会社などではない「個人の場合は建物も非課税です。そのため、自分の所有している土地付き一戸建てを、投資などの目的ではなく個人の第三者に売却する場合には、建物にも消費税は課税されません。

土地売却の所得税・住民税を知ろう

つづいて、土地売却の所得税・住民税について以下を解説します。

  • 譲渡所得を計算する
  • 譲渡所得税率を知る
  • 譲渡所得税の納税方法
  • 譲渡所得税に関して知っておくべき注意点

譲渡所得を計算する

そもそも土地売却の所得税・住民税は、土地を売却して譲渡所得(≒利益)が出たときの税金です。そのため、まずは以下の計算式で譲渡所得がプラスかどうかを計算します。

  • (売却価格-売却時の諸費用)―(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用)

「売却・購入時の諸費用」とは仲介手数料などのことで、減価償却費用とは建物の購入費用を少しずつ計上する費用です。減価償却費用の計算は少々手間がかかるので、不動産会社にお願いするか、国税庁のサイトを利用して計算することをおすすめします。

譲渡所得税率を知る

仮に、前項の計算式で譲渡所得がプラスになったとします。その場合、そのプラス分は所得と見なされるので、その所得金額に対して以下の税金が課せられます。なお、この記事では以下3種類の税金を総称して「譲渡所得税」といいます。

税の種類 長期保有 短期保有
所得税率 15% 30%
復興特別所得税率 所得税額×2.1% 所得税額×2.1%
住民税率 5% 9%

保有期間は、土地を売った年の1月1日時点の保有期間がベースになります。その時点で5年超なら長期保有で、5年以下なら短期保有です。

譲渡所得税の納税方法

譲渡所得がプラスになり、前項の税率を掛ければ譲渡所得税が算出できます。その税金を納める際は、土地を売却した翌年2/16~3/15に確定申告をして納税するという流れです。また、確定申告書類を作成する際は、税務署に書類を取りに行っても良いのですが、国税庁のサイトで作成した方が楽です。

また、譲渡所得がマイナスの場合は確定申告しなくても問題はありません。ただ、譲渡損失を給与所得などから差し引くことができる、「損益通算」が可能なので確定申告した方が良いです。要は、給与所得などを下げることができるので、その所得にかかる税金も抑えることができるのです。

譲渡所得税に関して知っておくべき注意点

づづいて、譲渡所得税については以下の点を知っておかなければいけません。

  • 3,000万円の特別控除の適用条件を知ろう
  • 土地の取得価格のエビデンスは探す

3,000万円の特別控除の適用条件を知ろう

土地売却の税金に深い関係がある特例として、3,000万円の特別控除という制度があります。この制度を利用できれば譲渡所得から3,000万円引くことができるので、多くのケースで譲渡所得はゼロになるでしょう。

この特例は、マイホームの売却であれば利用できるケースが多いですが、たとえば「以前住んでいたけど今は空き家」という土地付き一戸建てを売却する場合は以下が適用要件になります。

  • 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

上記のほかにも色々な適用条件があるので、詳しくは国税庁のサイトを確認ください。

土地の取得価格のエビデンスは探す

次に、土地売却時は土地の取得価格が分かるエビデンスを探しておきましょう。売買契約書が理想ですが、もし手元になければ出金履歴が分かる通帳などでも代用できます。というのも、土地の取得価格が分からないときは、譲渡所得の計算式が以下に変更となるからです。

  • 通常:(売却価格-売却時の諸費用)―(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用)
  • 変更後:(売却価格-売却時の諸費用)―(売却価格×5%)

このように、変更後の計算式の場合は、譲渡所得が高額になるリスクがあります。土地の売却の場合は、祖父母や親世代から相続した土地の場合も多く、売買契約書を紛失していることもあるので注意が必要です。

土地の売却時の税まとめ

このように、土地売却時は売主が個人であれば消費税はかからず、諸費用にかかる消費税は少額なのであまり気にしないで良いでしょう。ただし、譲渡所得税に関しては高額になるリスクがあります。そのため、まずは3,000万円の特別控除を利用できるか確認し、その次に土地の売却金額の査定をおすすめします。

そうすれば、譲渡所得税がどのくらいかかるのか?という目安が分かるからです。そんな土地の査定依頼はイエウールを利用すると良いでしょう。というのも、イエウールは「最大6社に一括査定」「1,600社を超える参画企業数(トップクラス)」「悪徳業者の排除」という特徴があるので、優良な不動産会社を見つけやすいからです。