土地売却の税金シミュレーション・計算方法

土地の売却時は税金がかかります。その税金の中でも「譲渡所得税」が発生すると、売却金額によっては100万円単位の金額になることもあるのです。そこでこの記事では、そもそも土地売却にはどのような税金がかかるか?を解説し、それぞれのシミュレーション方法・計算方法についても解説します。

土地売却の税金シミュレーションで知っておくべきこと

土地売却の税金シミュレーションについては、以下の順番で解説していきます。

  • 土地売却の税金1:譲渡所得税
  • 土地売却の税金2:印紙税
  • 土地売却の税金3:登録免許税
  • 土地売却の税金シミュレーション

土地売却の税金1:譲渡所得税

土地売却の税金シミュレーションをするために、まずはそもそも土地の売却時はどのような税金がかかるのか?を知る必要があります。土地売却時は、譲渡所得税・印紙税・登録免許税がかかるので、この章では譲渡所得税について以下を解説していきます。

  • 譲渡所得税の概要
  • 譲渡所得の計算方法
  • 譲渡所得税の税率

譲渡所得税の概要

譲渡所得税とは、簡単にいうと土地を売却して所得(≒利益)が出た場合、その所得に対して課せられる税金です。譲渡所得税には、所得税・住民税・復興特別所得税の3種類ありますが、この記事では3つを総じて「譲渡所得税」と呼びます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得を算出する計算式は、「(売却価格-売却時の諸費用)―(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用)」になります。売却時・購入時の諸費用とは、仲介手数料などの諸費用全般のことです。減価償却費用の計算は少々面倒なので、仲介会社にヒアリングするか、国税庁の確定申告作成コーナーで計算しましょう。

譲渡所得税の税率

また、譲渡所得税率は保有期間によって、以下のように税率が異なります。

税の種類 長期保有 短期保有
所得税率 15% 30%
復興特別所得税率 所得税額×2.1% 所得税額×2.1%
住民税率 5% 9%

土地を売却した年の1月1日時点の保有期間が5年超なら長期保有、5年以下なら短期保有とです。上記のように、長期保有か短期保有かで、倍近く税率が異なる点は認識しておきましょう。

土地売却の税金2:印紙税

2つ目の税金は印紙税です。土地の売却時は売買契約書に印紙税がかかります。印紙税は、切手のような形状をしている「印紙」を購入し、売買契約書に貼付します。そして、その印紙を割り印することで納税したと見なされるのです。

土地売却の税金3:登録免許税

3つ目の税金は登録免許税です。登録免許税とは、不動産の「権利」を「登記」する際に発生する税金になります。土地売却では「抵当権抹消登記」にかかる税金なので、すでにローンを完済している場合は発生しません。

土地売却の税金シミュレーション

前項までで、土地売却時にかかる譲渡所得税・印紙税・登録免許税の概要が分かったと思います。次に、この3つの税金についてシミュレーションしてみましょう。

譲渡所得税のシミュレーション

まずは、譲渡所得税のシミュレーションです。シミュレーション方法は、はじめに上述した計算式で譲渡所得を計算します。その次は短期保有か長期保有かを確認し、さいごに「譲渡所得×税率」に当てはめて計算するという流れです。譲渡所得額が50万円・150万円・300万円のときのシミュレーションをしたので、以下を参考にしてみてください。

長期保有 短期保有
譲渡所得額 ¥500,000
合計額 ¥101,575 合計額 ¥198,150
所得税 ¥75,000 所得税 ¥150,000
復興特別所得税 ¥1,575 復興特別所得税 ¥3,150
住民税 ¥25,000 住民税 ¥45,000
譲渡所得額 ¥1,500,000
合計額 ¥304,725 合計額 ¥594,450
所得税 ¥225,000 所得税 ¥450,000
復興特別所得税 ¥4,725 復興特別所得税 ¥9,450
住民税 ¥75,000 住民税 ¥135,000
譲渡所得額 ¥3,000,000
合計額 ¥609,450 合計額 ¥1,188,900
所得税 ¥450,000 所得税 ¥900,000
復興特別所得税 ¥9,450 復興特別所得税 ¥18,900
住民税 ¥150,000 住民税 ¥270,000

印紙税のシミュレーション

印紙税のシミュレーションは、売買契約書に記載されている金額(売却金額)を確認し、以下の表に手照らし合わせれば良いです。

売買金額 印紙税額
100万円超~500万円以下 2,000円
500万円超~1,000万円以下 10,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円
5,000万円超~1億円以下 60,000円

ただ、売買契約書に貼付する印紙代は、買主が全額負担する場合もあれば、売主・買主が半分ずつ支払う場合もあります。仲介会社によって異なるため、売買契約書締結前に確認しておくと良いでしょう。

登録免許税のシミュレーション

登録免許税のシミュレーション方法は簡単です。というのも、登録免許税は「不動産1個につき1,000円」だからです。そのため、まずは土地の謄本や登記識別情報などの書類が手元にないか確認しましょう。この書類を確認すれば、土地が何個か…厳密にいうと「何筆か?」が分かります。

たとえば、300㎡の土地1区画でも、謄本上はいくつかの土地に分筆されている場合があります。その「筆数」が土地の「個数」とイコールなので、謄本で筆数を確認して「筆数×1,000円」を計算すればでシミュレーションは終わりです。ただし、実際に登記する際は「司法書士への報酬」が数万円ほどかかるので、その点は頭に入れておきましょう。

譲渡所得税の注意点

前項で、各税金のシミュレーションが分かったと思いますが、譲渡所得税については以下の注意点を知っておきましょう。

  • 3,000万円の特別控除が適用できるか?
  • 土地の取得価格が不明のときは税金が高くなる

3,000万円の特別控除が適用できるか?

マイホームを売却するときには、3,000万円の特別控除を適用できる場合が多く、適用できれば譲渡所得から3,000万円引かれます。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金かからないということであり、譲渡所得が3,000万円以上になるケースはほとんどないでしょう。

ただ、「マイホームの売却」以外にも色々な条件があるので、詳しくは国税庁のサイトを確認ください。たとえば、今は空き家で昔住んでいた土地付き一戸建てを売却する場合には、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」などの条件があります。

土地の取得価格が不明のときは税金が高くなる

土地の取得価格が不明なときは、譲渡所得の計算式が以下のように変わります。

  • 通常:「(売却価格-売却時の諸費用)―(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用)」
  • 取得価格が不明:「(売却価格-売却時の諸費用)―(購入時の価格×5%)

この場合だと譲渡所得が非常に高額になるリスクがあるので、「購入時の金額(支払い)が分かる通帳」などのエビデンスを探しておきましょう。

土地売却の税金シミュレーションまとめ

このように、土地売却時は3種類の税金がかかり、その中でも譲渡所得税は高額になるリスクがあります。そのため、まずはそもそも土地がいくらで売れそうなのか?を確認する必要があり、そのためにはイエウールという一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

イエウールを利用すれば簡単に複数社へ査定依頼できますし、何よりもイエウールは参画企業数が一括査定サイトの中でもトップクラスに多いという特徴があります。つまり、「選べる不動産会社の数」が多いので、イエウールを利用することで精度の高い「土地の売却価格」を知ることができるということです。