土地売却の税金はいくら?種類と節税対策について

土地の売却時は税金がかかる場合があり、物件によっては高額になることもあります。そのため、土地の売却を検討している人は、税金について詳しく知っておいた方が良いでしょう。特に、実家の土地を売却するなど、ずいぶん前に購入した土地の売却時は要注意です。

そこでこの記事では、土地売却にかかる税金の種類や金額、そして節税対策について詳しく解説していきます。まさに今土地売却を検討している人は参考にしてみてください。

土地売却の税金3種類を知ろう

土地売却には以下3種類の税金が発生します。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税

譲渡所得税

まず、譲渡所得税については以下を知っておきましょう。

  • 譲渡所得の計算方法
  • 譲渡所得税率
  • 譲渡所得税のシミュレーション
  • 土地の購入価格には要注意
  • 3,000万円の特別控除を知っておこう

はじめにいっておくと、3つの税金の中でこの「譲渡所得税」が高額になりやすいので、土地売却においては最も重要な税金です。

譲渡所得の計算方法

そもそも譲渡所得税とは譲渡所得(≒売却益)にかかる税金のことで、譲渡所得の計算式は以下の通りです。

  • 譲渡所得=(売却価格-売却時の諸費用)―(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用)

上記のように、売却価格から購入価格を引くのではなく、売買時の諸費用や減価償却費用が加味されます。とはいえ、土地だけの売却であれば減価償却費用は発生しないので、上記の「減価償却費用」は土地付き一戸建て(建物あり)を売却するときだけと認識ください。

実際の計算は、自動で譲渡所得が算出できる確定申告作成コーナーを利用すると良いでしょう。また、譲渡所得がゼロかマイナスになれば、売却益がゼロということです。そのため、当然ながら譲渡所得税は発生しないので、確定申告なども不要になります。

譲渡所得税率

前項の計算で譲渡所得がプラスになれば、その譲渡所得に対して以下の税率が課せられます。

税の種類 長期保有 短期保有
所得税率 15% 30%
復興特別所得税率 所得税額×2.1% 所得税額×2.1%
住民税率 5% 9%

保有期間は、その土地を売却した年の1月1日時点の保有期間です。保有期間が5年超の場合は長期保有になり、5年以下の場合は短期保有となります。上記のように、短期保有の場合は長期保有と比べて、税率が2倍近くになるので注意しましょう。これは、投資目的で短期売買を繰り返すことを防ぐための措置です。

また、保有期間が5年弱なら、売却時期を調整できるなら調整した方が良いです。たとえば、2019年1月1日時点の保有期間5年で12月に売買契約を結ぶと、短期保有の税率が適用になります。一方、1か月後の2020年1月に売買契約を結べば長期保有になるため、調整できるなら調整した方が良いです。

譲渡所得税のシミュレーション

では、実際の譲渡所得税額のシミュレーションをしてみます。たとえば、土地を売却して譲渡所得が800万円だったとした場合、長期保有・短期保有のよる税額シミュレーションは以下の通りです。

長期保有 短期保有
合計額 ¥1,625,200 合計額 ¥3,170,400
所得税 ¥1,200,000 所得税 ¥2,400,000
復興特別所得税 ¥25,200 復興特別所得税 ¥50,400
住民税 ¥400,000 住民税 ¥720,000

このように、長期保有だとしても譲渡所得税は高税額になるため、土地売却時の税金は譲渡所得税に注意しなければならないのです。

土地の購入価格には要注意

譲渡所得税に関して最も注意すべき点は、土地の購入価格が不明なときです。一般的には、売買契約書などの書面をもって、土地の取得価格が決まります。しかし、たとえば親から相続した土地を売却するとき、その土地は何十年も前に購入された場合もあるでしょう。

このような土地であれば、売買契約書などの「土地の購入価格を証明する書類」が残っていない可能性があります。その場合は、国税庁により「売却価格×5%」が土地の取得費用になると決まっているのです。

つまり、譲渡所得は「(売却価格-売却時の諸費用)×(売却価格×5%)」になるため、譲渡所得(税)が非常に高額になる可能性があります。このようなことにならないよう、たとえば「銀行の通帳」など、売買契約書以外にも物件取得の費用を証明できるものを探しておきましょう。

3,000万円の特別控除を知っておこう

次に、土地売却の譲渡所得税を節税するために、3,000万円の特別控除を知っておきましょう。3,000万円の特別控除とは、以下の条件に合致すれば譲渡所得が3,000万円控除(マイナス)されるという税制優遇です。

  • マイホームの売却である
  • 売却する年の過去2年間でほかの税制優遇を利用していない
  • 親子間の売却など近親者への売却ではない

上記のように、投資用物件の売却や近親者への売却には適用できません。細かい条件については上記サイトを確認ください。仮に、この3,000万円の特別控除を利用できるのであれば、一般的な土地売却で譲渡所得が3,000万円を超えるケースは少ないので、譲渡所得は非課税になるケースは多いでしょう。

印紙税

次に、印紙税については以下を知っておきましょう。

  • 印紙税とは?
  • 印紙税の支払い

印紙税とは?

印紙税とは、定められている課税文書に発生する税金であり、土地売却においては売買契約書にかかる税金です。印紙税額は、以下のように金額(売却価格)によって異なります。

売買金額 印紙税額
100万円超~500万円以下 2,000円
500万円超~1,000万円以下 10,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円
5,000万円超~1億円以下 60,000円

印紙税の支払い

ただし、印紙税の支払いは物件ごと…厳密にいうと仲介する不動産会社によって異なります。一般的には買主が負担するパターンが多いですが、売主・買主が折半するパターンもあります。この点については、事前に不動産会社に確認しておくと良いでしょう。

登録免許税

さいごに、登録免許税については以下を知っておきましょう。

  • 登録免許税とは?
  • 登録免許額

登録免許税とは?

登録免許税とは、登記する際に発生する税金です。土地売却においては以下2つの登記があります。

  • 所有権移転登記
  • 抵当権抹消登記

所有権移転登記は売主から買主に所有権を移転する登記ですが、その際に発生する登録免許税は買主負担です。一方、抵当権抹消登記は金融機関が設定している抵当権を抹消する登記であり、売主が支払います。仮に、すでにローンを完済していたり、そもそもローンを組んでいない場合は抵当権抹消登記は必要ありません。

登録免許額

抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。ただし、登記する際は登録免許税のほかに「司法書士に委任するための費用」が数万円程度かかる点は覚えておきましょう。

土地売却の税金まとめ

土地売却の税金は上述のように3種類ありますが、印紙税・登録免許税はそこまで気にしなくて良いでしょう。ただし、特に取得時の価格が分からない土地の場合は、譲渡所得(税)が高額になる場合があるので要注意です。また、土地売却を検討しているなら、当然ですが少しでも高く売りたいと思っている人が多いです。

そんなときは、イエウールを利用して土地の査定をしてみましょう。イエウールなら、簡単な入力作業だけで複数社へ見積もり依頼できるので、手間なく査定額が分かります。その査定額によって税金も変わってくるため、早めに査定することをおすすめします。